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红德智库-xiniqi198259 因为大家对上篇帖子的争论和疑问很多，所以也就有了今天这篇“答疑解惑帖”，而作为上篇帖子的延续，此帖亦沿用了上篇帖子的标题，只不过由《上篇》变成了《中篇》，对此，还望大家能够理解。 好了，咱们闲言少叙，马上进入今天的正题。 第一点争论和疑惑：“楼市去库存到底是不是等于楼市去泡沫，毕竟一线城市在咱们中华家推出楼市去库存政策后，价格开始猛涨，如此一来，岂不是意味着楼市的价格泡沫会越来愈大，越来越危险？” 对于这一点，我的态度很明确，那就是……“楼市去库存”就是“楼市在去泡沫”。 至于我为何会这么说，大家看完我下面的分析就明白了。 其实，大家只要仔细观察楼市去库存政策实行后的全国楼市状况就会发现，此次楼市涨价，主要集中在咱们中华家的五个一线城市和少部分刚性需求同样较大的二线城市，至于其他的二三四线城市，楼市价格则都在跌。 而造成这种情形的原因，我在上篇帖子里已经讲得很明白。 说穿了，楼市去库存政策就是中央给房地产开发商，以及地方政府戴的一个紧箍咒，如果完不成任务，那么房地产开发商就很难拿到新地，而拿不到新地，部分房地产开发商便只能破产，至于地方政府的领导干部，一个搞不好，甚至有可能被去官免职（如果大家不信，看看那位沈阳市主管城建的副市长结局就明白了）。 如此一来，那些刚性需求不足的二三线城市，房地产商和地方政府自然是压力极大，而这，也正是某些城市“脑袋一热，胡乱出台楼市新政”的原因所在。 试问，面对这种情形，那些刚性需求不足的二三四线城市，房价怎么可能涨得起来？ 本来因为刚性需求不足，这些地方的老百姓就没什么购房热情，你楼市再涨价，老百姓会买账才怪？ 到时，在无法完成去库存任务的情况下，相应的房地产公司必然破产，而这些公司一旦破产，政府就会接手，进而通过低价拍卖等手段，来弥补银行的损失。 所以对那些主要业务在二三四线城市的房地产公司来说，如果不想破产倒闭，就得想办法把楼房库存去掉，而在这些刚性需求不足的城市，去库存的最佳方法只有一个，那就是……“降价”。（当然，房地产公司也可以选择不降，但完不成去库存任务，最后国家必然会“帮你降”，不过到了那时，可就由不得那些房地产公司再做选择了） 而“房价”一下来，就会有更多老百姓有能力买房，而越多的老百姓买房，这些城市的刚性需求就会进一步减弱，到时候，大家觉得这些城市的房价还能贵的起来吗？ 说到这，大家想必已能明白楼市去库存政策，对这些二三四线城市的意义了吧？ 没错，对广大二三四线城市来说，当下的“虚高”楼价在国家推出去库存计划后，很快就会出现一波降价潮，当然，这波降价潮会在何时出现，又会有多大幅度，还得因地而异，毕竟各地的经济发展状况有着很大差别。比如经济发展状况稍差的北方城市，其降价幅度恐怕会很大，而经济发展状况稍好的南方城市，降价幅度则会小上很多。 总而言之，在楼市去库存政策的推动下，广大二三四线城市在“库存泡沫”被消化的同时，“楼市的价格泡沫”亦会逐渐缩减，久而久之，楼价必将回归正常水平。 如此一来，广大二三四线城市不但可以彻底解决掉“楼市泡沫问题”，更会让我等平民老百姓得到更多实实在在的“好处”。 好了，说完广大二三四线城市的问题，咱们再来说说一线城市的问题。 在我个人看来，一线城市实行去库存计划后，楼价会上涨其实一点都不奇怪。 而造成这种情形的原因，大致有以下四点。 第一；一线城市的楼市刚性需求很大。 第二；一线城市富裕阶层的比例，要远远超过其他二三四线城市。（说得直白点，就是有能力当“接盘侠”的人太多） 第三；某些个人和势力居心不良，趁机“扇阴风点鬼火”，进而加剧了房价的上涨。 第四；银行等金融部门的监管体系还不完善，从而给了投机份子可乘之机。 这其中，前两个原因无疑是此次一线楼市暴涨的最根本原因。 而正像我在上篇帖子中分析的那样，在“楼市去库存”的过程中，国家必然要收紧“土地政策”，如若不然，当下的“去库存政策”只会刺激房地产业进一步发展，进而加剧房地产泡沫问题。 如此一来，问题也就来了。 常言说得好：“物以稀为贵”。 在国家收紧土地政策的情况下，必然会让一线城市居民产生“购房紧迫感”。 再加上一线城市富裕阶层比例要远超其他二三四线城市，一线城市当下会出现一波“购房潮”，进而令一线城市的楼价节节攀升，也就没什么好奇怪的！ 所以大家只要仔细观察就不难发现，此次楼市涨价潮仅仅局限在一线城市，以及少部分经济比较发达，楼市刚性需求同样很大的二线城市，至于剩下的那些二三四线城市，则影响不大。 说实话，在我个人看来，一线城市这种“越买越贵，越贵越买”的诡异楼市情形，毫无疑问有利于楼市去库存，当然，这种情形同样会催生一个让大家非常担忧的事情，那就是……一线城市的楼市价格泡沫很可能会被越吹越大，进而对咱们中华家的经济造成非常不好的影响！ 那么，一线城市的“楼价泡沫问题”真会在未来越演越烈吗？ 答案当然是否定的！ 至于我为何会做出这种判断，原因亦不复杂，那就是……咱们中华家政府对土地拥有绝对的所有权。 而这，也正是美日为何解决不了房地产泡沫问题，而咱们中华家肯定能解决的原因所在。 说得更明确些，只要国家能下定决心，在一线城市建造大量的廉租房和经济适用房，到时，随着“刚性需求”得到有效缓解，不但可以让广大一线城市的普通居民得利，更能抑制住快速增长的房价。 那么，国家到底会不会这么干呢？ 其实，大家从李克强总理的最新政府工作报告中，就能看出些许端倪。 众所周知，在李克强总理做得政府工作报告中，明确指出了咱们中华家在“十三五计划”中要上的100个大任务，而其中第69个任务，是这样说的……培育形成一批功能完善、特色鲜明的新生中小城市 大家看好，“新生中小城市”说明这些城市并非原来就有，而是要从零开始建设。 如此一来，问题也就来了。 想必大家都清楚，“楼市去库存”乃是咱们中华家当下最重要的任务之一，那么这些“新生中小城市”便注定不可能诞生在那些“刚性需求不足”的城市周边，因为这些新生中小城市一旦出现在那些城市周边，必然会加剧那些城市的“楼市去库存”任务难度，甚至引发新的房地产库存泡沫。 所以我个人的观点很明确，那就是……这些新生中小城市将有很大可能是五大一线城市的“卫星城市”。 看到这，有些网友恐怕要问了：“建了卫星城市，没人愿意去住，还不是什么用都没有？” 对于这点，我只能说大家太小看政府的“主观能动性”了。 什么叫“特色鲜明”？大家难道还不明白吗？ 说穿了，到时那些卫星城将有很大可能把一线城市的部分功能分化掉，进而形成一些“独具特色”的功能性城市。 比如，有的卫星城将以商业部门为主，再比如，有些卫星城将以工业部门为主，等等等等…… 对此，大家别觉得不可能。 事实上，在去年二月份，习大大就已经表态：“未来的北京不会迁都，但会迁出很多东西！” 所以在我个人看来，未来的几年里，五大一线城市进行“瘦身”，并在周边建设“卫星新城”的可能将非常大。 大家可以试想一下，随着一线城市建造“功能性卫星新城”，必然要有大量原一线城市居民因为工作地点转移等原因向“卫星新城搬迁”。 如此一来，一线城市的“刚性需求”在未来必然会得到缓解，而且一线城市“搬出去的东西”越多，“刚性需求”得到缓解的程度就越大。 看到这，大家还觉得咱们中华家没办法化解一线城市的楼价泡沫吗？ 所以，对于近期一线城市的房价暴涨，大家还需冷静看待，莫要一时冲动，在房价快到顶点的时候当了“接盘侠”。 第二点争论和疑惑：当下的一线城市房价暴涨情形，会不会造成新的金融风险？ 说实话，风险肯定是有，但却注定没有“某些人”说得那么夸张。 至于为何如此，原因有以下三点。 第一；只要咱们中华家的整体经济不出问题，楼市就不可能垮掉。 要知道，正像我前面分析的那样，咱们中华家对土地拥有绝对的所有权，所以咱们中华家完全可以对“新房源的数量进行有效调控”。 而只要能控制“新房源的数量”，就能最大程度的控制房价。 所以，能让一线城市楼价垮掉的原因只有一种，那就是咱们中华家自身的经济急剧恶化。 事实上，日本的楼市泡沫之所以会在上世纪90年代破裂，一个非常重要的原因，就是随着日本签署《广场协议》，让日元急速升值后，重创了日本经济，如此一来，在经济增长乏力的情况下，长期的高楼价自然难以维持。 而反观咱们中华家，单从数据看，6.5%以上的经济增长率在当下世界经济大环境整体变坏的情况下，绝对堪称亮眼。 要知道，咱们中华家的经济总量可是已经和美国相差无几。 大家可以试想一下，如果美国当下的经济增长每年都保持在6.5%以上，那些欧美媒体还不得把美国夸上天去？ 事实上，这也正是欧美媒体一直质疑咱们中华家经济增长数据的原因所在，因为这种经济增长率实在太过震撼，可以毫不夸张的说，如果咱们中华家的经济增长继续保持这种势头，那么经济总量超过美国，对咱们中华家来说只是时间早晚而已。 而抛开统计数据，咱们中华家跟当初的日本最大不同之处，就在于咱们中华家拥有14亿人这个巨大无比的内需市场。 换言之，只要有这个巨大无比的内需市场做依仗，就算当下世界的整体经济大环境变坏，咱们中华家的大部分实体经济亦不会被重创消亡，到时，随着世界经济整体大环境好转，咱们中华家那些能够熬过“经济寒冬”实体经济，必然会重放光彩。 而只要实体经济不出问题，咱们中华家就会不断向前发展。 第二，一线楼市的“刚性需求”依旧很大。 这点的重要性不言而喻，如果大家还不明白，那么咱们不妨再拿当初的日本楼市泡沫破裂来做下对比。 事实上，日本1991年楼市泡沫破裂，除了经济增长乏力这一重要原因外，还有另外一个非常重要的原因，那就是……日本当时的人口已然停止增长，而房地产业因为利润极大，却是并没有随着人口增长的停滞而停止，如此一来，随着供需关系失衡，日本楼市的“刚性需求”自然也就变得越来越小。 房子长时间卖不出去，房地产公司自然会大亏特亏，最终，日本楼市会崩盘也就没什么好奇怪的！ 而且最要命的是，银行在房地产公司破产后，根本无法把房地产商未售出的房产通过拍卖变现，进而弥补自己的亏空。 因为当时日本楼市的“刚性需求”已经变得非常弱，在大家没有买房意愿的情况下，那些被拍卖的房产能变现才怪？ 而反观咱们中华家，此刻则不存在这个问题。 说得更通俗些，因为咱们中华家一线城市的“刚性需求”非常大，一旦有谁因为某些原因“断供”，而无法向银行偿还房贷，那么银行把抵押房产收缴后，很快就能变现，进而补足亏空。 所以在现阶段，银行根本不怕一线城市的居民“断供”房贷。 而这，也正是咱们中华家楼市跟当初日本楼市的区别所在。 第三，也是最重要的一点，那就是咱们中华家不会坐视一线城市的楼价继续泡沫化！ 事实上，正像我在上篇帖子中分析的那样，美日的楼市泡沫之所以很难化解，最本质的原因其实在制度层面。 因为在资本主义制度下，政府只是为资本服务的工具。 而想要化解楼市泡沫，必然要损害银行业资本，以及房地产业资本的利益！ 所以大家纵观美日楼市泡沫的破裂过程，就会发现一个非常有意思的共同点，那就是……在泡沫破裂前，不论是美国，还是日本的政府，都仿佛失明一般，对房地产泡沫问题可谓是不管不问，比如日本，在楼市泡沫破裂之前，甚至通过宽松政策，进一步加剧了泡沫的产生，而随着泡沫破裂，第一时间来给那些受损资本力量“擦屁股”的，就是政府！ 而咱们中华家的政府则明显不同。 不论是当下正在实行的“楼市去库存计划”，还是将来有可能发生的“一线城市改造”，都是咱们中华家积极应对楼市泡沫问题的最有力证明！ 这不是制度优势，又是什么？ 第三点争论和疑惑：咱们中华家在此时大力推进“楼市去库存计划”，是不是有些太过着急了？ 其实，对于这个问题，我在上篇帖子中已经解释的很明白。 在我个人看来，只有在今年进行“楼市去库存”，才能保证资本不会大量外流。 因为当下的世界经济整体大环境已经彻底坏了，资本除了黄金，日元，中长期国债等传统避险手段外，根本无处可去。 如果大家不信，看看上周五晚上“美元指数的跳水结局”就明白了。 一直关注美元指数的网友想必都清楚，在上周五晚上，美国非农数据大幅超出预期。 按理来说，在这般优秀数据的支撑下，美元指数应该“暴涨”才对。 可结果呢？ 美元指数是涨了，可没涨多久，便一个猛子，调头跳水了！ 要知道，美元指数代表了国际资本对美元，以及美国经济的信心，所以美元指数的这种“跳水情形”只能说明一个问题，那就是……大家对美元，以及美国经济的信心严重不足，哪怕美国的非农统计数据非常亮眼。 大家可以试想一下，国际资本连处于加息年的美元和美国经济都信不着，又怎么可能信得着除咱们中华家以外的其他国家？（毕竟单从统计数据看，经济增速能超过咱们中华家的强大经济体，当下是真的没有） 当然，咱们中华家之所以在今年大力推进“楼市去库存计划”，除了国际因素外，还有一个非常重要的国内因素，那就是……为咱们中华家的新人口政策做铺垫。 想必大家都清楚，在去年，咱们中华家彻底放开了“两孩政策”。 而“两孩政策”能否成功，最为关键的一点，就是得让房价降下来，只有如此，才能大幅减轻适龄男女的结婚成本。 事实上，通过统计数据可知，咱们中华家去年的城镇人口刚刚超过农村人口，达到了50%. 这其中，农村人口的结婚成本是比较低的，毕竟农村的房产价格并没有城市那么离谱（当然，南方那些比较富裕的农村不在此列） 而我在前面的分析中，已经讲得很明白，当下的楼市去库存计划对广大“刚性需求不足”的二三四线城市居民来说，乃是大大的好事，因为随着去库存计划不断深入，买楼的负担必将相应减少，这对那些想要结婚的青年那女来说，绝对是一桩大大的好事。 至于一线城市，虽然楼市价格涨幅很大，但五大一线城市人口合计起来，也就7000多万，相对于14亿中国人来说，这些人口绝对属于“少数派” 换言之，随着楼市去库存计划持续展开，咱们中华家大部分百姓都会受益，进而让“结婚”变得更加容易，而随着结婚压力骤减，“两孩政策”必将成功！ 好了，今天的帖子就说这么多，咱们下篇帖子再见！ |
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